1. Was ist die Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR)?

Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie soll den Verbraucherschutz bei der Vergabe von Immobiliendarlehen stärken. Banken müssen Kunden bei der Kreditvergabe künftig besser aufklären und die finanzielle Situation eines Darlehensnehmers strenger als bisher prüfen. Da die Kunden ein Widerrufsrecht für Darlehensverträge erhalten, die nicht nach den Bestimmungen des Gesetzes abgeschlossen wurden, sind die Kreditinstitute vorsichtiger bei der Darlehensvergabe.

Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie wird auf Darlehensverträge angewendet, die nach dem 20. März 2016 geschlossen wurden.

Bislang wurde nur die Ist-Situation der Darlehensnehmer geprüft, nun müssen die Banken auch berücksichtigen, wie sich die Einnahmen der Kreditnehmer in Zukunft entwickeln und ob z.B. im Fall des Renteneintritts der Kreditnehmer die Darlehensraten noch bedienen kann.

In der Praxis gehen die Banken mit der Umsetzung der Richtlinie unterschiedlich um. Als Verbraucher kann man sich nicht auf ein bestimmtes Prüfschema bei der Darlehensvergabe verlassen.

2. Welche praktische Bedeutung hat die Wohnimmobilienkreditrichtlinie in ihrer bisherigen Form?

Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie dient dem Verbraucherschutz. Banken werden in die Haftung genommen, wenn sie Darlehensnehmer nicht über die Risiken des Immobilienkaufes informiert haben. Darlehensnehmer müssen bestätigen, dass ihnen die Risiken einer Baufinanzierung bewusst sind.

Banken geben zu diesem Zweck seither Merkblätter mit „vorvertraglichen Informationen“ (VVI bzw. VV) heraus, die der Kunde unterschreiben muss. Bereits bei Beginn der Vertragsanbahnung muss festgelegt werden, um welche Vertragsart es sich handeln wird, da je nach Vertrag unterschiedliche Beratungsverpflichtungen und Qualifikationen des Beraters erforderlich sind.

Bei einem Kreditvertrag muss der Kreditvermittler für den Vertrieb von Immobiliardarlehensverträgen die Erlaubnis nach § 34i haben.

Auch beim Widerrufsrecht ergeben sich je nach Vertragsart unterschiedliche Folgen bei unzureichender oder falscher Beratung. Bis März 2017 gab es eine Übergangsregelung.

Die Rückzahlung eines Darlehens muss über die gesamte Laufzeit wahrscheinlich sein, dies bedeutet, dass auch die zukünftige Lebenssituation des Darlehensnehmers eine Rolle spielt, nicht nur das aktuelle Einkommen. Ist absehbar, dass künftig (z.B. bei Krankheit, Scheidung, Familienzuwachs oder im Rentenalter) weniger Geld zum Bedienen des Immobilienkredites verfügbar ist, so wird im Zweifelsfall kein Darlehen vergeben.

Kunden müssen Banken Ihren Rentenbescheid im Rahmen der Bonitätsprüfung vorlegen.

Banken bestehen zunehmend auf eine hohe Tilgung, damit ein Darlehen – am besten schon vor Rentenbeginn – komplett zurückgeführt wird. Darlehen mit nur 1 oder 2% Tilgungssatz werden seither seltener vergeben.

3. Wohnimmobilienkreditrichtlinie – bisherige Auswirkungen auf die Kreditvergabe

Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie hat in ihrer bisherigen Form dazu geführt, dass weniger Immobilieninteressenten ein Darlehen bekommen als in der Vergangenheit. Die Höhe des prozentualen Rückgangs ist von Kreditinstitut zu Kreditinstitut unterschiedlich, da die konkrete Umsetzung und Handhabe der Richtlinie im Verantwortungsbereich einer jeden Bank liegt. Je nach Bank beläuft sich der Rückgang auf 0 bis 25%.

Wenige Menschen beginnen eine Immobilienfinanzierung im Rentenalter, doch durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie hat bereits bei Darlehensabschluss die Rente eine große Bedeutung. Angenommen, ein Antragsteller ist 45 Jahre alt und möchte eine Wohnung kaufen und das Darlehen hätte bis zum Termin der kompletten Abzahlung eine Laufzeit von 30 Jahren, so prüft die Bank nun, ob im Rentenalter, also mit ca. 65 Jahren, die Rente ausreicht, um das Darlehen 10 Jahre weiterhin zu bedienen. Bislang war es so, dass die Banken trotz des geringeren Einkommens in der Rente den Kredit vergeben haben, schließlich wird in der Regel eine Grundschuld zugunsten der Bank eingetragen und für den Fall, dass der Kreditnehmer die Raten nicht mehr bedienen kann, hat die Bank die Immobilie als Sicherheit. Seit Einführung der Richtlinie in ihrer bisherigen Form muss die Bank sichergehen, dass der Darlehensnehmer auch von seiner Rente das Darlehen bedienen kann, ungeachtet der Möglichkeit, im Ernstfall eine Zwangsversteigerung betreiben zu können und das Restdarlehen über den Verkaufserlös ablösen zu können.

Im Endeffekt können aufgrund der neuen Wohnimmobilienkreditrichtlinie weniger Menschen im Eigenheim wohnen und sind darauf angewiesen weiterhin zur Miete zu wohnen. Die Richtlinie ist darum umstritten.

Nochmals der Hinweis:

In der Praxis gehen die Banken mit der Umsetzung der Richtlinie unterschiedlich um. Als Verbraucher kann man sich nicht auf ein bestimmtes Prüfschema bei der Darlehensvergabe verlassen.

Durch diese Tatsache ist die Beratung bei mir als Immobiliardarlehensvermittler für Sie so interessant. Insgesamt arbeite ich mit mehr als 400 Banken zusammen, in Deutschland. Während eine Bank hier in Osnabrück Ihren Darlehensantrag ablehnt, kann es sein, dass das gleiche Bankinstitut, aber mit Sitz zum Beispiel in München, Ihren Darlehenswunsch gerne und womöglich auch noch zu Top Konditionen annimmt. Das erfahren Sie aber nicht bei einem Beratungsgespräch in Ihrer Hausbank! 

Es ist ein sehr komplexes Thema und es kam sehr viel Sicherheit für Sie als Verbraucher dazu, und das ist gut so. Denn es geht oft um viel Geld. Gerne berate ich Sie ausführlich, selbstverständlich nach den Bestimmungen des WIKR. Und, ein erstes Beratungsgespräch ist immer kostenlos!